Por Beth Healy y Laura Kraegel

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A principios de este año, Peter Ott y su compañero se sentaron en la mesa del despacho de su abogada para firmar una alta pila de papeles para comprar su primera casa. Como la mayoría de la gente, aceptaron muchos costos de cierre.

Varios gastos importantes tuvieron que ver con el título de propiedad – que refleja el derecho legal de la pareja a ser dueña de la propiedad de Dorchester, y a que nadie más pueda reclamarla Tuvieron que comprar un seguro sobre el título para proteger al banco, explicó la abogada. También les recomendó que compraran una segunda póliza de seguro de título, opcional, por si acaso.

Ambas pólizas costarían cerca de $4800. Lo que la abogada no dijo fue que casi el 80 por ciento de ese dinero iría a su bufete de abogados.

“La idea de contratar al abogado inmobiliario es que te represente a ti y tus intereses”.

PETER OTT

La experiencia que tuvo Ott es frecuente en todo Massachusetts, donde los seguros de título son una gran fuente de ingresos para los abogados y las compañías de seguros. Es un negocio opaco con el nivel de regulación más leve del país. Y en este estado, las aseguradoras de título pagan grandes comisiones ocultas a los abogados, según descubrió WBUR, y los compradores de viviendas pagan la factura sin saberlo. Los gastos quedan sumergidos en el ajetreo que implica cerrar la operación financiera más importante para la mayoría de la gente.

“Gran parte de esa prima que usted paga va, en realidad, a su abogado inmobiliario”, señaló Ott. Sin embargo, los compradores de viviendas no tienen forma de saberlo, y los abogados no tienen obligación de decírselo.

“La idea de contratar a un abogado inmobiliario es que te represente a ti y a tus intereses”, dijo Ott, de 35 años. Eso es desde el punto de vista legal, señaló, “pero espero que también desde el punto de vista financiero”.

En 2020, los compradores de viviendas de Massachusetts adquirieron seguros de título por casi $403 millones, según el último cálculo de la Asociación Nacional de Comisionados de Seguros. En todo el país, las aseguradoras de títulos tuvieron ingresos por $26.000 millones el año pasado.

Muy poco de ese dinero se desembolsa para cubrir batallas legales por conflictos relacionados con los títulos.

Cuando Ott, que es actuario de seguros de profesión, se dio cuenta de esto, consultó a los abogados que habían gestionado su cierre para preguntar por los honorarios del seguro de título. En un correo electrónico se enteró de que habían ganado unos $3.800 de los $4.800 que él y su compañero habían pagado. Eso se sumó a los gastos del abogado de $200 por el estudio del título, $575 por el cierre de la operación y $850 por la representación personal.

Ott terminó sintiéndose engañado sobre el total de los honorarios de su abogada y su recomendación de comprar la póliza opcional. “Definitivamente, a primera vista, están cobrando dos o tres veces por lo mismo”, dijo.

El bufete con sede en Wellesley que había contratado era Sonja Selami Law Offices, por recomendación de su agente inmobiliario. Selami se negó a ser entrevistada por WBUR. En una respuesta por correo electrónico a las preguntas, dijo que los abogados ya no están obligados a revelar su parte de los honorarios del seguro de título desde que el gobierno federal trató de simplificar los formularios hipotecarios en 2015. Remitió las preguntas adicionales a un representante de ventas de la aseguradora de títulos.

Esa compañía de seguros es Old Republic National Title Insurance, una unidad con sede en Tampa de Old Republic International Corp. en Chicago. En el documento de cierre del condominio de Ott valuado en $1,2 millones, el nombre de Selami aparece junto al de la aseguradora. Pero Ott dijo que no sabía que eso significaba que su empresa recibía una parte de los pagos de los títulos.

Los responsables de Old Republic no quisieron responder a ninguna pregunta. La empresa es la tercera de las cuatro aseguradoras de títulos más importantes de Estados Unidos. En 2021 registró $4.400 millones en ingresos por títulos, gracias a lo que seguía siendo un mercado de la vivienda en auge, impulsado por las bajas tasas de interés. La empresa pagó solo el 2,6 por ciento de sus primas en reclamaciones de títulos, según su informe anual (frente al 64 por ciento para sus líneas de seguros combinados, incluidas las de propiedad y corporativas).

Comisiones ocultas

Los abogados ejercen una influencia casi total sobre el seguro de título que adquiere un comprador de vivienda. En general, los consumidores no compran este producto. Los abogados recomiendan qué compañía utilizar para ambas pólizas -la del banco y la del comprador- y reciben a cambio una compensación de la aseguradora.

Los críticos dicen que el seguro de título a nivel nacional tiene un enorme sobreprecio. Bruce Marks, director ejecutivo de Neighborhood Assistance Corp. of America, una organización sin ánimo de lucro con sede en Boston que ayuda a las personas de ingresos bajos y moderados a conseguir hipotecas, dijo que un factor importante que eleva los costos es el acuerdo de comisiones ocultas para los abogados y, en otros estados, los agentes de títulos.

“Reciben mucho de lo que yo llamo un soborno”, explicó Marks. “Puedes llamarlo honorarios. Pero creo que es un soborno”.

Los abogados suelen decir a los nuevos propietarios que no están obligados a contratar la segunda póliza de seguro, pero la recomiendan con énfasis. Y pocas personas tienen el valor de ignorar el consejo de un abogado mientras pagan una media de $710.000 en la zona de Boston, o mucho más, por una vivienda.

“Ya tienes tu corazón puesto en esa casa. Así que, independientemente de lo que te pongan delante, lo vas a firmar”, dijo Marks. “Es responsabilidad del gobierno y de los reguladores presionar mucho más agresivamente para que esos precios bajen. Es una estafa, no solo en Massachusetts. Es una estafa a nivel nacional”.

“Es una estafa, no solo en Massachusetts. Es una estafa a nivel nacional”.

BRUCE MARKS

Los clientes de Marks se ahorran el costo de las típicas comisiones de cierre porque el prestamista asume la mayor parte de los gastos.

Por ejemplo, está Linda Jones, que trabajó duro para que le aprobaran una hipoteca y poder comprar su primera casa en agosto de 2021 en Quincy. Si hubiera acudido a un agente hipotecario estándar, en lugar de a la organización de Marks, las dos pólizas de título le habrían costado $3.725. En cambio, no pagó nada.

Al igual que muchos compradores de viviendas, Jones contó que no conocía las dos pólizas de título, ni cuánto suelen ganar los abogados con ellas. En cambio, pudo gastar dinero para fijar una baja tasa hipotecaria fija del 2,25 por ciento. “Así que me siento afortunada”, afirmó Jones.

La Oficina Federal de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) suprimió la información explícita sobre los costos de título cuando revisó los formularios hipotecarios a raíz de la crisis financiera. Aunque el objetivo era hacer el proceso más comprensible para los consumidores, la omisión de los honorarios del agente de título puede haber sido una consecuencia no deseada.

Raúl Cisneros, portavoz de la CFPB, dijo en un correo electrónico que las normas sobre divulgación “requieren un análisis legal específico de los hechos”, dependiendo del estado y las circunstancias. Los funcionarios de la agencia de protección de financiamiento del consumidor no quisieron decir si los abogados de Massachusetts están informando adecuadamente sus costos de título.

“La realidad es que, si los abogados no recibieran una parte del seguro de título, nuestros honorarios por representar a prestatarios y prestamistas serían significativamente más altos”.

NOEL DI CARLO

La abogada y especialista en títulos Noel Di Carlo, que copreside la sección residencial de la Real Estate Bar Association en Massachusetts, dijo que los abogados hacen mucho más que encargar estudios de título. Según ella, redactan los contratos de compraventa y revisan los documentos de los condominios, además de tratar con los bancos sobre las hipotecas y asegurarse de que se archiva la documentación. En su opinión, los costos del seguro de título ayudan a pagar a los abogados por su trabajo.

“La realidad es que si los abogados no recibieran una parte del seguro de título, nuestros honorarios por representar a prestatarios y prestamistas serían significativamente más altos”, explicó Di Carlo.

Dijo que el seguro de título es importante porque cubre los costos de litigio de un propietario si surge un problema con el título después de la venta de una casa. Un vendedor puede tener embargos de construcción o impuestos impagos sobre una propiedad. Un propietario anterior podría haber muerto y un heredero podría impugnar el testamento, haciendo alguna reclamación de propiedad. Un vecino puede insistir en que un metro y medio del patio del nuevo propietario es realmente suyo.

“Si veo una escritura de hace cinco años, no tengo forma de saber si esa escritura se firmó de forma fraudulenta o si esa persona tenía capacidad mental para firmarla”, dijo Di Carlo. Si algo así saliera mal, el seguro de título lo cubriría, afirmó.

Al menos eso es lo que se pretende. Hay situaciones en las que se deniegan las reclamaciones de título, y los consumidores se han quejado sobre algunos de esos casos ante el fiscal general del Estado.

Los errores en el estudio de título son relativamente raros, según los especialistas en títulos. Hay situaciones atípicas que pueden no aparecer en un estudio estándar de un título de 50 años, pero la tecnología ha eliminado la mayoría de los errores y el trabajo pesado del proceso. Cualquier problema que surja con los títulos suele resolverse antes de que se realice la transacción con la vivienda; eso forma parte del trabajo del abogado.

Sin embargo, el supuesto riesgo de que surjan esos problemas ocasionales con los títulos está incorporado en el mecanismo de los seguros de título.

La regulación de las primas de los seguros de título es leve a nivel nacional. Los reguladores federales de la vivienda han dejado la supervisión de los seguros de título en manos de los estados, lo que ha dado lugar a un mosaico de normas y prácticas que ha permitido a las empresas de títulos cobrar montos elevados que no reflejan el costo real del seguro, según informó la Oficina de Responsabilidad Gubernamental en 2007.

Pasados todos estos años, en todo el país, los contratos de título entre las aseguradoras y los abogados o agentes no son revisados nunca o rara vez por parte de la mayoría de los reguladores estatales de seguros, según una encuesta realizada en 2019 por la Asociación de Comisionados de Seguros.

En lo que respecta a la laxitud de la protección del consumidor, Massachusetts es uno de la media docena de estados que no regula en absoluto las tarifas de los títulos. El estado tampoco recoge regularmente datos de aseguradoras, agentes o abogados de títulos.

Iowa es el único con un enfoque diferente: no permite la venta de seguros de título. En cambio, el estado garantiza un título limpio por una tarifa plana de $175 para las transacciones de hasta $750.000. (Es un dólar más por cada $1.000 para las viviendas más caras). En Iowa, la protección del título de Peter Ott habría costado unos $625. Es una fracción de los $4.800 que pagó aquí.

En Nueva York, la última guía ética del Colegio de Abogados del Estado sobre los honorarios relacionados con los títulos, de 2013, decía que no debían ser «excesivos», y que los abogados debían revelar todos los honorarios al cliente y no cobrar dos veces por el mismo trabajo.

A nivel nacional, las mayores empresas del sector de los seguros de título obtuvieron ganancias inesperadas durante el auge de la compra y refinanciación de viviendas de los últimos años. Fidelity National Financial Inc., una empresa que aparece en la lista Fortune 500 con sede en Jacksonville (Florida), propietaria de varias aseguradoras de títulos, registró un aumento del 49 por ciento en sus ingresos en 2021, hasta alcanzar la cifra récord de $15.300 millones. First American Financial Corp. de Santa Ana, California, experimentó una subida del 30 por ciento, hasta un récord de $9.200 millones.

Estas grandes ganancias han beneficiado a los inversionistas de las empresas, no a los clientes. Solo el año pasado, Fidelity National destinó más de $900 millones al pago de dividendos y a la recompra de acciones, con el fin de impulsar el precio de sus acciones y ofrecer rentabilidad a los accionistas.

Las aseguradoras de títulos tienen todo este dinero de sobra porque pagan muy pocas reclamaciones. De los miles de millones de dólares que ingresaron en 2021, gastaron menos del 3 por ciento en reclamaciones de propietarios de viviendas, según la Asociación Nacional de Comisionados de Seguros. En comparación, las aseguradoras de daños patrimoniales y accidentes gastaron el 73 por ciento de sus ingresos en reclamaciones por siniestros como incendios de viviendas y accidentes de vehículos.

El costo del seguro de título no está ligado a la complejidad del estudio de título, sino al tamaño de la hipoteca para la póliza del banco, y al precio de venta de la casa para la póliza del propietario. En un solo ejemplo, la calculadora de tarifas online de First American Title muestra que en una casa de $750.000 en la zona de Boston, con una hipoteca de $600.000, cobraría $3.175 si se compraran las dos pólizas juntas.

Un negocio “lucrativo” con poca supervisión

Todo el asunto del seguimiento de los títulos se remonta a los inicios de Boston como ciudad en la década de 1630. Apenas un puñado de años después de que los colonos llegaran a Massachusetts, empezaron a discutir sobre quién era dueño de qué, según Tom Ryan, primer asistente del Registro de Escrituras de Suffolk.

“Formaron lo que llamaron el Libro de Posesiones de Boston”, para registrar las propiedades y las transferencias, dijo Ryan en una entrevista en el registro. Sacó un viejo volumen de las hileras de estanterías y buscó a Paul Revere en las páginas. El famoso revolucionario estadounidense tenía 15 entradas de propiedades en la zona desde finales del siglo XVIII.

Este tipo de investigación a la antigua usanza puede llevar mucho tiempo. Pero en la actualidad, la mayoría de los registros de títulos residenciales que se remontan a los años 80 pueden hacerse en línea. Durante la pandemia esto fue especialmente importante, dijo Ryan, ya que eran menos los examinadores de títulos que acudían a la oficina del registro para realizar búsquedas; en su lugar, hacían el trabajo desde casa. Un típico estudio de título residencial puede hacerse “en unas pocas horas”, dijo Ryan.

El representante estatal Antonio Cabral, Demócrata de New Bedford, quiere reformar el seguro de título en Massachusetts. Dijo que estudió el asunto después de que algunos residentes se quejaran de ello, y basándose en su propia experiencia.

“Es uno de los negocios de seguros más lucrativos. No solo en Massachusetts, sino en todo el país”, dijo Cabral.

En muchos otros tipos de seguros, como el de salud y el de automóvil, la División de Seguros del Estado revisa las primas y las pólizas para asegurarse de que sean justas. Pero en lo que respecta a los seguros de título, la división se limita a conceder licencias a las empresas y a supervisar su estabilidad financiera, pero no mucho más.

Una nota en el sitio web de la división advierte a los consumidores de que las pólizas de títulos “no son revisadas ni aprobadas por la División”. Debería leer su póliza con atención.

Cabral dijo que la falta de transparencia en los precios es injusta para los consumidores. Cree que los abogados deberían tener que revelar sus honorarios y que el Estado debería hacer un seguimiento y revisar los precios de los seguros de título para que los consumidores puedan comprar y comparar.

“Al menos la División de Seguros debería tener la información, y esa información debería estar disponible para los consumidores”, dijo Cabral. Funcionarios de la División de Seguros rechazaron las solicitudes de entrevista.

En la última década, Cabral ha presentado proyectos de ley muchas veces para reformar el seguro de títulos. Su medida obligaría a las aseguradoras a presentar sus primas trimestralmente a la División de Seguros y desglosar la comisión del abogado en el costo. También prohibiría a las aseguradoras cobrar a los propietarios de viviendas por una nueva póliza de título si refinancian con su banco actual.

Pero su proyecto de ley nunca ha pasado de la fase de audiencia en la Comisión Mixta de Servicios Financieros de la Legislatura. Dijo que planea volver a presentar el proyecto de ley en la próxima sesión legislativa de enero, y puede incluir reformas adicionales.

No será una lucha fácil, afirmó Cabral.

Una revisión de WBUR de los miembros actuales del comité encontró que la mitad de los 16 han tenido vínculos con la industria de bienes raíces; desde tener licencias de corredores hasta trabajos de tasación, según sus declaraciones de divulgación financiera y un estudio de sus trabajos fuera de la Legislatura, así como la actividad laboral de sus cónyuges.

La mayoría de los legisladores se negaron a comentar por qué no han apoyado una mayor supervisión de los seguros de título. El representante James Murphy, un Demócrata de Weymouth que copreside el comité, dijo que no ha visto una protesta de la comunidad sobre los costos de los títulos, pero la falta de regulación es “algo que podemos revisar”.

El senador estatal Edward Kennedy, Demócrata que representa a la zona de Lowell, dijo en una entrevista que solía ser un tasador de bienes raíces comerciales, pero que desconocía el funcionamiento interno de los seguros de título residencial. Sugirió que la División de Seguros trate de adquirir la facultad de supervisar los seguros de título.

Bruce Marks, el defensor de las hipotecas, hace recaer en los reguladores estatales y federales la responsabilidad de reducir los costos para los consumidores y de presionar a las compañías de seguros de título. Dijo: “El gobierno no ha regulado adecuadamente esta industria”.

La editora ejecutiva de investigación de WBUR, Christine Willmsen, contribuyó a este informe.

Este segmento se emitió el 15 de noviembre de 2022.

La entrada Los compradores de viviendas de Massachusetts pagan honorarios ocultos a los abogados por los seguros de título, sin que el estado los supervise se publicó primero en El Planeta.